У липні 2010 р прем'єром Російської Федерації було підписано «стратегія розвитку іпотечного кредитування до 2030 року ». В даній статті наведено ряд фактів, які вказують на те, що дана стратегія не зможе вирішити повністю поставлені перед нею завдання. Автор відзначає високий потенціал даного документа, при цьому вказує на необхідність доповнення даної стратегії.

Анотація наукової статті з економіки і бізнесу, автор наукової роботи - Власов Олександр Вікторович


Область наук:
  • Економіка і бізнес
  • Рік видавництва: 2011
    Журнал: Теорія і практика суспільного розвитку
    Наукова стаття на тему 'Проблеми розвитку« Стратегії іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації до 2030 року » '

    Текст наукової роботи на тему «Проблеми розвитку« Стратегії іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації до 2030 року »»

    ?УДК 342.737.4 В58

    Власов Олександр Вікторович

    аспірант, старший викладач кафедри цивільного права і процесу

    Російської Академії Підприємництва

    Ця електронна адреса захищена від спам-ботів. Вам потрібно увімкнути JavaScript, щоб побачити її.

    ПРОБЛЕМИ РОЗВИТКУ «СТРАТЕГІЇ ІПОТЕЧНОГО ЖИТЛОВОГО КРЕДИТУВАННЯ В РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ до 2030 року»

    Анотація:

    У липні 2010 р прем'єром Російської Федерації було підписано «Стратегія розвитку іпотечного кредитування до 2030 року». В даній статті наведено ряд фактів, які вказують на те, що дана стратегія не зможе вирішити повністю поставлені перед нею завдання. Автор відзначає високий потенціал даного документа, при цьому вказує на необхідність доповнення даної стратегії.

    Ключові слова: іпотека, стратегія, банк, кредит, відсоткова ставка, зарубіжний досвід.

    Стаття 40 пункт 2 Конституції України говорить: «Органи державної влади та органи місцевого самоврядування заохочують житлове будівництво, створюють умови для здійснення права на житло». З даної статті ми робимо висновок, що держава за допомогою комплексу заходів повинно заохочувати житлове будівництво. Такими заходами можуть бути: виділення територій для забудови, зменшення податкової бази або податкових пільг для забудовників, зменшення вартості матеріалів, заохочення малоповерхового будівництва [1].

    «Стратегію розвитку іпотечного кредитування до 2030 року», підписану прем'єром Росії В.В. Путіним в липні 2010 р, можна вважати певним досягненням, так як вперше уряд вирішив серйозно зайнятися вирішенням житлового питання громадян Росії.

    Однією з головних цілей розвитку іпотечного житлового кредитування та інших форм іпотечного кредитування є забезпечення 2030 р доступності придбання і будівництва житла за допомогою іпотечного житлового кредитування для 60% сімей. Для досягнення цієї мети необхідно вирішити такі основні завдання:

    - подолання поточної кризи та створення умов для запобігання та пом'якшення можливих майбутніх кризових явищ;

    - створення ефективного первинного ринку іпотечного житлового кредитування, що забезпечує баланс інтересів кредиторів і позичальників;

    - формування стійкої системи залучення довгострокових ресурсів з ринку капіталу на ринок іпотеки;

    - створення надійної та ефективної інфраструктури ринку іпотечного житлового кредитування;

    - розвиток іпотечного житлового кредитування та інших форм іпотечного кредитування, а також фінансування житлового будівництва;

    - врахування регіональних і локальних особливостей розвитку ринку житла та іпотеки [2].

    Національний проект «Житло» (проект «Доступне і комфортне житло - громадянам

    Росії ») - програма з поліпшення житлових умов громадян, оголошена Президентом Російської Федерації В.В. Путіним 5 вересня 2005 році на його зустрічі з урядом, парламентом і главами регіонів в рамках Програми пріоритетних національних проектів, можна сміливо сказати не досягла поставлених перед нею завдань. Кількість житла, що зводиться в рамках даного проекту не могло розвинути і дати певне зростання іпотечного кредитування. Безумовно, кількість житла в рамках даного проекту перевищили попередні показники, але глобальна економічна криза, а також проблеми ліквідності банків викликали різкий спад іпотечного кредитування.

    У докризові роки банки в «гонитві» за позичальниками надавали іпотеку з нульовим авансовим платежем і без офіційної довідки про доходи клієнта, часом навіть без перевірки фінансової спроможності майбутнього позичальника, перед банками стояла одна мета - видати якомога більше кредитів, не звертаючи уваги на їх «якість», тим самим вони прирекли

    себе на проблеми повернень кредитів, проблеми з реалізацією закладеного майна і т.д. Засвоївши даний урок, банкіри стали більш уважно підходити до вивчення кредитної історії, фінансового стану позичальника, а також, що б мінімізувати ризики, підняли процентні ставки. Деякі банки в Росії повністю припинили видавати іпотечні кредити до «кращих часів».

    На даний момент на іпотечному ринку працюють понад 30 кредитних організацій. Галузь житлового кредитування почала активно підтримуватися державою, але виникла проблеми з самим житлом, в рік економічної кризи більшість будівельних майданчиків були заморожені, багато будівництв призупинили або знизили темпи будівництва, тим самим різко зменшивши введення житла, що утворилася в даній ситуації брак площі на даний момент заповнити нічим. Девелопери тільки до початку весни 2011 року зможуть наростити обсяги будівництва, в першу чергу це пов'язано з тим, що активність будівництва взимку завжди падає, так як виникає більше витрат при будівництві, ніж влітку, а з іншого боку, девелопери на даний момент мають проблеми з фінансовими коштами.

    Дана ситуація спровокувала повільний, але впевнене зростання цін на житло, так як, з одного боку, іпотека стає доступнішим (з деякими застереженнями), а з іншого боку готових житлових проектів менше, ніж того потрібно.

    Якщо розглянути окремо питання доступності іпотечного кредитування, то на отримання іпотечного кредиту може розраховувати тепер не кожен, як це було в докризові роки. В першу чергу для отримання іпотечного кредиту позичальник повинен володіти значною сумою коштів для оплати авансового платежу, а також страхового поліса і комісій банку за оформлення і видачу кредиту, окремо розглядається дохід позичальника для оплати щомісячних внесків. Природно чим більше у позичальника власних коштів і високий рівень заробітку, тим охочіше банки його кредитують. Досить часто банки враховують склад сім'ї позичальника. Розмір іпотечного кредиту може бути збільшений з урахуванням доходів чоловіка або дружини, а також, в окремих винятки, батьків. Розмір ставок по іпотеці залежить від строку дії кредитного договору, розміру авансового платежу, наявності у позичальника довідки 2-ПДФО. Рублевий кредит на даний момент для придбання вторинного житла сьогодні можна оформити, починаючи з 9,5 закінчуючи в середньому 15% річних, а кошти на покупку нової нерухомості банки надають в середньому під 16%. При даних процентних ставках можна з упевненістю говорити, що іпотека як і раніше не доступна більшості населення країни.

    Як приклад можна взяти стандартну схему придбання квартири в Москві за станом на жовтень 2010 року, наприклад [3]:

    - вартість квартири: 5 000 000,00 руб .;

    - початковий внесок: 1 000 000,00 руб. (20.00%);

    - розмір кредиту: 4 000 000,00 руб .;

    - ставка кредиту: 10% річних;

    - термін кредитування: 15 років;

    - кол-во платежів: 180;

    - щомісячний платіж: 42 984,20 руб. або 0,86% від вартості квартири;

    - повні витрати з урахуванням відсотків: 8 737156,85руб. або: 174,74% від вартості квартири;

    - величина переплати: 3 737 156,85 руб. або: 74.74% від вартості квартири [4].

    Завдяки даному розрахунку ми бачимо, що величина переплати за квартиру величезна,

    а також щомісячний платіж в середньому недоступний для більшості громадян в Росії.

    Якщо взяти схему, яку затвердив уряд Росії, згідно з «Стратегії розвитку іпотечного кредитування до 2030 року», то спочатку необхідно враховувати можливе зростання вартості квадратного метра. Необхідно враховувати, що на даний момент немає єдиної думки серед експертів, як і в будь темпах буде рости вартість нерухомості, але більшість вважають, що в найближчі 5 років вартість буде зростати в середньому на 12-1 5% [5].

    При такому розкладі, припустимо, іпотечний кредит для покупки 1-но кімнатної квартири через 5 років буде виглядати приблизно так:

    - вартість квартири: 7 500 000,00 грн .;

    - початковий внесок: 1 000 000,00 руб. (13,33%);

    - розмір кредиту: 6 500 000,00 руб .;

    - ставка кредиту: 7% річних;

    - термін кредитування: 30 років;

    - кол-во платежів: 360;

    - щомісячний платіж: 43 244,66 руб. або: 0,58% від вартості квартири;

    - повні витрати з урахуванням відсотків: 16, 568 078,39 руб. або: 220,91% від вартості квартири;

    - величина переплати: 9 068 078,39 руб. або: 120,91% від вартості квартири.

    Для даного розрахунку ми використовували ті критерії, які закладені в стратегії, а саме процентна ставка повинна бути вище рівня інфляції на 2-3%, якщо на даний момент рівень інфляції складе в Росії близько 7% [6], то в довгостроковій перспективі, припустимо , рівень інфляції 5%, додаємо процентну ставку відповідно до стратегії 2%, отримуємо 7% річних, ставимо термін кредиту на 30 років і в, кінцевому підсумку, отримуємо теж не дуже позитивну картину.

    Виходить, що при нинішньому зростанні цін, при нинішньому темпі зростання заробленої плати, навіть в найближчій перспективі не можна говорити, що протягом 5 років іпотечне кредитування буде доступне більшості громадян Росії.

    На наш погляд, помилково тільки знижувати процентні ставки, необхідний комплекс заходів, які сприятимуть зростанню іпотечного кредитування.

    Для розвитку іпотечного кредитування можна взяти за основу зарубіжний досвід, який використовується досить успішно і дозволяє з упевненістю сказати, що іпотечне кредитування на заході є більшості населення тієї чи іншої країни.

    Наприклад, розрахуємо вартість іпотечного кредиту в Чехії і Росії.

    Для порівняння ми візьмемо 1-но кімнатну квартиру в Празі, критерії ідентичні для порівняння з московським аналогом: той же метраж, чи не центральний район, однакову кількість часу, витрачений для поїздки в центр, стан квартири і т.д., максимально наблизивши критерії квартир [7].

    Картина виходила наступна:

    - вартість квартири: 60 000,00 €;

    - початковий внесок: 10 200,00 € (17%);

    - розмір кредиту: 49 800,00 €;

    - ставка кредиту: 4,5% річних;

    - термін кредитування: 30 років;

    - кол-во платежів: 360;

    - щомісячний платіж: 252,33 € або: 0,42% від вартості квартири;

    - повні витрати з урахуванням відсотків: 101 038,54 € або: 168,40% від вартості квартири;

    - величина переплати: 41 038,54 € або: 68,40% від вартості квартири.

    З даних розрахунків можна зробити ряд висновків:

    1. Розмір щомісячного внеску в Росії в кілька разів більше розміру щомісячного внеску в Чеській республіці.

    2. Термін кредиту в Росії в 2 рази менше, ніж той же кредит, але виданий в Чехії.

    3. Вартість квадратного метра в Росії набагато більше, ніж вартість квадратного метра в Чеській республіці.

    Саме вартість квадратного метра визначає доступність іпотечного кредитування, а не процентна ставка або термін, на який виданий кредит, саме висока вартість квадратного метра є тим стримуючим чинником, який не дозволяє більшості громадян в Росії оформляти іпотечні кредити.

    При написанні «Стратегії розвитку іпотечного кредитування до 2030 року» автори проекту не врахували, що необхідно вживати заходів, в першу чергу спрямовані на зниження вартості квадратного метра, такими заходами, на наш погляд, можуть бути:

    1. Збільшення кількості будівельних майданчиків в Росії шляхом будівництва нових мікрорайонів, наприклад, на даний момент навколо Москви є достатня кількість земельних ділянок для розвитку масової забудови, серед них пустирі або занедбані території.

    2. Збільшення конкуренції серед будівельних компаній, що займаються будівництвом, за деякими даними в 2004 р кількість компаній було 21, в 2008 - 13 компаній, на наш погляд, цього мало, можна припустити про певний монополізм в даній сфері.

    3. Необхідності зниження вартості матеріалів, які використовуються при будівництві того чи іншого об'єкта, такий захід зажадає будівництво додаткових потужностей для виробництва цементу, арматури, ригелів і т.д., але ці витрати швидко окупляться, оскільки на ринку є певна нестача будівельних матеріалів , наприклад, цементу, який є основним матеріалом при будівництві.

    4. Розширити малоповерхове будівництво навколо міст. Звичайно, це зажадає розвитку додаткової інфраструктури, але це дозволить знизити навантаження на місто і сприятиме «заселення» навколо міста.

    5. Дані заходи, на наш погляд, здатні призупинити зростання цін на квадратні метри, що в свою чергу призупинить зростання і суми іпотечних кредитів.

    Необхідно також враховувати, що одностороннє рішення проблеми іпотечного кредитування (зниження процентних ставок, або збільшення терміну іпотечного кредитування) викличе додатковий попит на наявну нерухомість, що призведе до більш різкого подорожчання квадратних метрів.

    Посилання та примітки:

    1. Конституція РФ з урахуванням поправок, внесених Законами Російської Федерації про поправки до Конституції Російської Федерації від 30.12.2008 № 6-ФКЗ і від 30.12.2008.

    2. «Стратегія розвитку іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації до 2030 року» від 19 липня 2010 року № 1201-р.

    3. Вартість об'єкта нерухомості була взята з інтернет ресурсу корпорації «Інком». іРЬ: www.incom.ru.

    4. Дані та наступні розрахунки були здійснені завдяки «Професійному іпотечному калькулятору». і ^: www.irn.ru.

    5. Плавне зростання цін найбільш вірогідний в найближчі роки. 05.10.10. і ^: www.irn.ru

    6. З виступу В.В. Путіна в Сочі 17.09.2010. і ^: http://www.rian.ru/economy/20100917/ 276597097.html.

    7. Вартість об'єктів нерухомості були отримані з інтернет ресурсу. іРЬ: http://www.reality.cz/nemovitosti.shtml.


    Ключові слова: ІПОТЕКА / СТРАТЕГІЯ / БАНК / КРЕДИТ / ПРОЦЕНТНА СТАВКА / ЗАРУБІЖНИЙ ДОСВІД

    Завантажити оригінал статті:

    Завантажити