Область наук:

  • право

  • Рік видавництва: 2016


    Журнал: Новий університет. Серія «Економіка і право»


    Наукова стаття на тему 'ПРОБЛЕМИ РЕАЛІЗАЦІЇ ВЛАСНИКАМИ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК до садівничих товариств ПРАВА НА БУДІВНИЦТВО ЖИТЛОВИХ БУДІВЕЛЬ НА ПРИКЛАДІ МІСЬКОЇ ОКРУГУ 'МІСТО ХАБАРОВСК''

    Текст наукової роботи на тему «ПРОБЛЕМИ РЕАЛІЗАЦІЇ ВЛАСНИКАМИ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК до садівничих товариств ПРАВА НА БУДІВНИЦТВО ЖИТЛОВИХ БУДІВЕЛЬ НА ПРИКЛАДІ МІСЬКОЇ ОКРУГУ" МІСТО ХАБАРОВСК "»

    ?Ю.А. Куликова "

    ПРОБЛЕМИ РЕАЛІЗАЦІЇ ВЛАСНИКАМИ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК до садівничих товариств ПРАВА НА БУДІВНИЦТВО ЖИТЛОВИХ БУДІВЕЛЬ НА ПРИКЛАДІ МІСЬКОЇ ОКРУГУ «МІСТО ХАБАРОВСК»

    Відповідно до ст. 36 Конституції РФ громадяни та їх об'єднання вправі мати в приватній власності землю. Умови і порядок користування землею визначаються на основі федерального закону.

    Відповідно до частини 1 статті 263 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки може зводити на ній будівлі та споруди, здійснювати їхню перебудову або знесення, дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Ці права здійснюються за умови дотримання містобудівних і будівельних норм і правил, а також вимог щодо цільового призначення земельної ділянки (пункт 2 статті 260).

    У статті 40 Земельного кодексу РФ (частина 1 підпункт 2) закріплено аналогічне право власника земельної ділянки на зведення житлових, виробничих, культурно-побутових та інших будівель, споруд відповідно до цільового призначення земельної ділянки та її дозволеним використанням із дотриманням вимог містобудівних регламентів, будівельних , екологічних, санітарно-гігієнічних, протипожежних та інших правил, нормативів.

    Таким чином, на реалізацію права на забудову земельної ділянки прямим чином впливають містобудівні та будівельні норми і правила.

    Законодавець поділяє поняття «цільове призначення» та «дозволене використання». Поняття «дозволене використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва» розкривається в ст. 37 Містобудівного кодексу РФ. Виходячи з аналізу даної статті дозволене використання - це складова частина містобудівного регламенту земельної ділянки, за допомогою якого ми визначаємо, що нам дозволено робити з даною земельною ділянкою.

    Основним документом, ключем до розуміння обсягу «дозволеного використання земельної ділянки» є правила землекористування і забудови (ПЗЗ). Цілі і склад ПЗЗ встановлені в ст. 30 Містобудівного кодексу РФ.

    © Куликова Ю.А., 2016.

    * Куликова Юлія Олександрівна - головний спеціаліст адміністрації міста Хабаровська (м Хабаровськ), Росія.

    На території міста Хабаровська ПЗЗ затверджені рішенням Хабаровської міської думою від 21.05.2002 р №211 [8]. В даний документ щорічно вносяться зміни, в тому числі в частині зміни меж територіальних зон і містобудівних регламентів територіальних зон. Таким чином, необхідно доповнити до вищесказаного, що ПЗЗ дозволяють визначити, що можна зробити з даною земельною ділянкою на даний момент часу.

    У даній статті буде розглянута ситуація в місті Хабаровську ситуація з будівництвом житлових будівель на територіях садівничих товариств. Актуальність питання полягає в тому, що громадяни використовують можливість вирішення житлового питання (поліпшення житлових умов) за рахунок будівництва житлових будівель на земельних ділянках, що знаходяться в межах садівничих товариствах. Так, в 2015 році, згідно з даними, розміщеним на офіційному порталі ДАСіЗ, майже 40 громадян висловили свій намір будівництва ІЖС на землях садівництва.

    Згідно з картою містобудівного зонування, що є складовою частиною ПЗЗ, майже всі садівничі товариства знаходяться в територіальній зоні ведення садівництва Ж-6.

    Відзначимо, що положення Федерального закону від 15.04.1998 р № 66-ФЗ «Про садівничих, городницьких об'єднаннях громадян» [1], що містяться в абзаці другому статті 1 з урахуванням постанов Конституційного Суду РФ від 14.04.2008 р № 7-П [3] і від 30.06.2011 р № 13-П [4] встановлюють, що садовий земельну ділянку - земельну ділянку, надана громадянинові або придбаний ним для вирощування плодових, ягідних, овочевих, баштанних чи інших сільськогосподарських культур і картоплі , а також для відпочинку (з правом зведення житлової будови з правом реєстрації проживання в ньому і господарських будівель і споруд).

    Таким чином, федеральний законодавець закріпив право зведення житлової будови на землях садівництва.

    До недавнього часу Правила землекористування і забудови міського округу «Місто Хабаровськ» дозволяли власникам земельних ділянок, які перебувають у територіальній зоні колективних садів, звести одноквартирні житлові будинки. Однак, в зв'язку з вступом в силу рішення Хабаровської міської Думи від 21.04.2016 р №294 [7], в даний час така можливість відсутня. Місцевим правотворческим органом сформульовано таке положення: «У територіальній зоні ведення садівництва Ж-6 встановлюються такі види дозволеного використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва: ведення садівництва - здійснення діяльності, пов'язаної з вирощуванням плодових, ягідних, овочевих, баштанних чи інших сільськогосподарських культур і картоплі ;

    розміщення садового будинку, призначеного для відпочинку і не підлягає розподілу на квартири ».

    Простежується різкий контраст між тим, що встановлено Федеральним законом від 15.04.1998 р №66-ФЗ (ред. Від 31.01.2016 р) «Про садівничих, городницьких об'єднаннях громадян» (абзац 2 ст. 1) і місцевої нормою. Очевидно, що поняття «садового будинку, призначеного для відпочинку і не підлягає розподілу на квартири» багато вже поняття «житлову будову з правом проживання (а не просто відпочинку) і правом реєстрації за місцем проживання».

    Об'єктами індивідуального житлового будівництва називаються житлові будинки, які стоять окремо і мають не більше трьох поверхів. Вони призначаються для проживання однієї сім'ї, згідно п. 3 ст. 48 Містобудівного кодексу РФ.

    Визначення терміна «житлову будову» знаходиться в СП 53.13330.2011. Збірка правил. Планування і забудова територій садівничих (дачних) об'єднань громадян, будівлі та споруди. Актуалізована редакція СНиП 30-02-97 »(затверджений Наказом Мінрегіону РФ від 30.12.2010 р №849) [9]. І трактується наступним чином «житлову будову: будівля, що зводиться на садовій ділянці для тимчасового проживання без права реєстрації». Очевидно, що дане визначення не відповідає правовій позиції Конституційного Суду РФ, висловленої в постанові № 7-П від 14.04.2008 р .: «Одночасно в земельному законодавстві та в законодавстві про садівничих, городницьких об'єднаннях громадян збережений принцип цільового використання садового земельного ділянки, при тому, що цивільним і житловим законодавством можливість використання житлових будівель в інших, крім відпочинку громадян, метою, в тому числі для постійного або переважного проживання, не виключається.

    Відповідно до Закону Російської Федерації «Про основи федеральної житлової політики» Федеральний закон «Про садівничих, городницьких об'єднаннях громадян» змінив правовий статус садових будиночків, визначивши відповідні будівлі, розташовані на садових земельних ділянках, як житлові. За змістом абзацу другого його статті 1, такі житлові будинки призначаються для відпочинку, при цьому норма, що закріплює вимогу про першочерговий використанні садових земельних ділянок для здійснення сільськогосподарської діяльності, в чинному законодавстві відсутня ».

    Разом з тим, в чинній редакції ПЗЗ є відсильна норма в пункті 8.2.6, згідно з якою встановлено, що територіальна зона виділена для використання земельних ділянок, наданих для ведення садівництва згідно з нормативними правовими актами або придбаних для зазначених цілей. Дозволене використання земельних

    ділянок, призначених для ведення садівництва, визначається відповідно до класифікатора, затвердженого федеральним органом виконавчої влади, що здійснює функції з вироблення державної політики та нормативно-правового регулювання у сфері земельних відносин.

    Організація і забудова території садівничих некомерційних об'єднань громадян здійснюється відповідно до вимог Федерального закону від 15.04.1998 р №66-ФЗ «Про садівничих, городницьких об'єднаннях громадян», «СП 53.13330.2011. Збірка правил. Планування і забудова територій садівничих (дачних) об'єднань громадян, будівлі та споруди. Актуалізована редакція СНиП 30-02-97 »(затверджений Наказом Мінрегіону РФ від 30.12.2010 р №849) і вимогами інших нормативних правових актів.

    Звернемося до класифікатору видів дозволеного використання земельних ділянок, затвердженого наказом Міністерства економічного розвитку Російської Федерації (Мінекономрозвитку Росії) від 1 вересня 2014 р № 540 (зареєстрований в Мін'юсті РФ 8 вересня 2014 Реєстраційний № 33995).

    У класифікаторі в п. 13.1, 13.2 і 13.3 щодо ведення садівництва ми маємо наступне формулювання «Здійснення діяльності, пов'язаної з вирощуванням плодових, ягідних, овочевих, баштанних чи інших сільськогосподарських культур і картоплі; розміщення садового будинку, призначеного для відпочинку і не підлягає розподілу на квартири; розміщення господарських будівель і споруд ».

    Дані формулювання перенесені в ПЗЗ міського округу «Місто Хабаровськ».

    З урахуванням вищевикладеного виникає проблема реалізації власниками земельних ділянок в с / т права на будівництво житлових будівель.

    Слід зазначити, що у власників земельних ділянок в с / т є можливість до 01 березня 2018 року вирішити дану проблему шляхом застосування наступних норм:

    1) частини 4 ст. 8 Федеральний закон від 29.12.2004 р № 191-ФЗ «Про введення в дію Містобудівного кодексу Російської Федерації» [10], згідно з якою до 1 березня 2018 роки не потрібне отримання дозволу на введення об'єкту індивідуального житлового будівництва в експлуатацію, а також уявлення даного дозволу для здійснення технічного обліку (інвентаризації) такого об'єкта, в тому числі для оформлення та видачі технічного паспорта такого об'єкта.

    2) частини 4 ст. 25.3 Федеральний закон від 21 липня 1997 № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» [2], яка також підтверджує, що до 1 березня 2018 року дозвіл на введення такого об'єкта індивідуального житлового будівництва в експлуатацію не вимагається і правовстановлюючий документ на зе-

    Мельня ділянку є єдиною підставою для державної реєстрації прав на такий об'єкт індивідуального житлового будівництва ».

    Однак, якщо громадянин буде використовувати материнський капітал або позикові кошти у кредитних організацій, то йому буде потрібно дозвіл на будівництво ІЖС або житлову будову. Тут виникне непереборне перешкоду в отриманні дозволу на будівництво ІЖС або житлового будови в с / т, тому що в межах територіальної зони для ведення садівництва в даний час в міському окрузі «Місто Хабаровськ» відсутній такий вид дозволеного використання як ІЖС або житлову будову.

    При розгляді даної проблеми також потрібно врахувати ст. 32 і ст. 44 Федерального закону від 15.04.1998 р №66-ФЗ «Про садівничих, городницьких об'єднаннях громадян» [1], відповідно до яких організація і забудова території садівничого або дачного некомерційного об'єднання, здійснюються на підставі проекту планування території та проекту межування території і зведення будівель і споруд в садівничому, городньому або дачному некомерційному об'єднанні здійснюється відповідно до проекту планування території та (або) проектом межування території, а також містобудівним регламентом.

    Забудова садівничих товариств регламентується достатньою кількістю містобудівних, будівельних норм і правил. Серед яких виділяються насамперед СНиП 2.07.01-89 «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень »; ВНС 59-88 «Електроустаткування житлових і громадських будівель. Норми проектування »; СНиП 2.04.08-87 «Газопостачання» і, звичайно, СНиП 30-02-97 «Планування і забудова територій садівничих (дачних) об'єднань громадян, будівлі та споруди». Регламентуються відстані між будівлями на ділянці і відстані від будинку до межі сусідньої ділянки, до вулиці і проїзду, причому ці дистанції залежать і від матеріалів, з яких будинки побудовані. Визначається кількість поверхів, обмовляються різні обмеження, якщо поблизу - санітарна або природоохоронна зона, залізниця, пам'ятник архітектури. Наприклад, на території садівничого, дачного об'єднання ширина вулиць і проїздів в червоних лініях повинна бути: для вулиць - не менше 15 м; для проїздів - не менше 9 м. Відповідно, виникнення масової житлової забудови на території с / т покладає на органи місцевого самоврядування ряд зобов'язань. У числі яких: під'їзні шляхи, дитячі майданчики, інженерні комунікації і т.д. Нормативи забудови на землях населених пунктів встановлюються органами місцевого самоврядування. На території міського округу «Місто Хабаровськ» діє рішення Хабаровської міської Думи 22.12.2015 р № 225 «Про затвердження місцевих нормативів містобудівного проектування міського округу« Місто Хабаровськ »[6].

    З урахуванням викладеного, можна зробити висновки і визначити проблеми, що потребують вирішення на рівні законодавчої влади або представницької влади органу місцевого самоврядування або можуть породити судові прецеденти.

    Серед висновків: існуюча редакція ПЗЗ міського округу «Місто Хабаровськ» суперечить положенням федерального законодавства.

    Безумовно, позиція місцевого представницького органу вельми логічна. Садівничі товариства не можуть забезпечити нормативи містобудівного проектування і, якщо припустити, що всі або більшість реалізують право на будівництво ІЖС або житлових будівель в с / т, забезпечити дотримання нормативів містобудівного проектування стає вкрай скрутним.

    Необхідно також враховувати, що в міському окрузі «Місто Хабаровськ» частина садівничих товариств знаходяться в межах земель населеного пункту, передбачених генеральним планом міського округу «Місто Хабаровськ» для комплексного перспективного розвитку. Згідно ПЗЗ така територіальна зона виділена для забезпечення правових умов формування територій, призначених генеральним планом для комплексного перспективного розвитку. Особливістю зони є необхідність проведення заходів щодо перетворення територій, призначених для ведення садівництва, в території суспільно-діловий і змішаної житлової забудови.

    Звісно ж, що штучна зміна містобудівної ситуації міського округу «Місто Хабаровськ» на перспективу за допомогою зміни Правил землекористування та забудови не може обмежувати права власників земельних ділянок в с / т на забудову даної земельної ділянки житловим будовою.

    Список літератури:

    [1] «Про садівничих, городницьких об'єднаннях громадян»: ФЗ від 15.04.1998 р № 66-ФЗ // Відомості Верховної РФ. 1998. №16. Ст. 1801.

    [2] Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним: ФЗ від 17.06.1997 р № 122-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 30. У розділі ст. 3594.

    [3] Постанова Конституційного Суду РФ від 14.04.2008 р № 7-П «У справі про перевірку конституційності абзацу другого статті 1 Федерального закону« Про садівничих, городницьких об'єднаннях громадян »в зв'язку зі скаргами ряду громадян» // Збори законодавства РФ. 2008. № 18. У розділі ст. 2089.

    [4] Постанова Конституційного Суду РФ від 30.06.2011 р № 13-П «У справі про перевірку конституційності абзацу другого статті 1 Федерального закону« Про садівничих,

    городницьких об'єднаннях громадян »в зв'язку зі скаргою громадянина А.В. Воробйова // Відомості Верховної РФ. 2011. № 27. У розділі ст. 3991.

    [5] Наказ Міністерства економічного розвитку Російської Федерації від 1 вересня 2014 р № 540 «Про затвердження класифікатора видів дозволеного використання земельних ділянок» // Російська газета. 2014. 24 вересня. №217.

    [6] Рішення Хабаровської міської Думи 22.12.2015 р № 225 «Про затвердження місцевих нормативів містобудівного проектування міського округу« Місто Хабаровськ »// Хабаровські вести. 2015. 29 грудня. №199.

    [7] Рішення Хабаровської міської Думи від 21.04.2016 р № 294 «Про внесення змін до Правил землекористування та забудови міського округу« Місто Хабаровськ », затверджені рішенням Хабаровської міської Думи від 21.05.2002 № 211 // Хабаровські вести. 2016. 16 травня. №67.

    [8] Рішення Хабаровської міської думою від 21.05.2002 № 211 «Про затвердження Правил землекористування та забудови міського округу« Місто Хабаровськ »// Хабаровські вести. 2002. 14 червня. №87.

    [9] СНиП 30-02-97 «Планування і забудова територій садівничих (дачних) об'єднань громадян, будівлі та споруди» // М .: Держбуд Росії, ЦНІІЕПгражданстрой, ГУП ЦПП, 2001..

    [10] «Про введення в дію Містобудівного кодексу Російської Федерації»: ФЗ від 29.12.2004 № 191-ФЗ // Російська газета. 2004. 30 грудня. №290.


    Завантажити оригінал статті:

    Завантажити