У статті аналізуються правила землекористування і забудови з точки зору захисту прав інвестора. Аналіз ведеться на прикладах деяких муніципальних утворень Свердловської області. Показано, що в прийнятих формулюваннях правила містять безліч логічних протиріч, що, в кінцевому рахунку, погіршує інвестиційний клімат і не сприяє сталому розвитку територій.

Анотація наукової статті по праву, автор наукової роботи - Гущин Федір Олександрович


Область наук:
  • право
  • Рік видавництва: 2010
    Журнал: Академічний вісник УралНІІпроект РААБН

    Наукова стаття на тему 'Аналіз правил землекористування і забудови з точки зору захисту прав інвестора'

    Текст наукової роботи на тему «Аналіз правил землекористування і забудови з точки зору захисту прав інвестора»

    ?УДК 711.1 Гущин Ф. А.

    Аналіз правил землекористування і забудови точки зору захисту прав інвестора

    У статті аналізуються правила землекористування і забудови з точки зору захисту прав інвестора. Аналіз ведеться на прикладах деяких муніципальних утворень Свердловської області. Показано, що в прийнятих формулюваннях правила містять безліч логічних протиріч, що, в кінцевому рахунку, погіршує інвестиційний клімат і не сприяє сталому розвитку територій.

    Ключові слова: правша землекористування і забудови, містобудівне зонування, санітарно-захисні зони, інвестування, права інвестора.

    GUSCHIN F. А.

    ANALYSIS OF THE RULES OF LAND USE AND DEVELOPMENT IN TERMS OF PROTECTING INVESTOR'S RIGHTS.

    In the article rules of land tenure and building from the point of view of protection of the rights of the investor are analyzed. The analysis is conducted on examples of some municipal unions of Sverdlovsk area. It is shown that in the accepted formulations of a rule contain set of logic contradictions that finally worsens an investment climate and does not promote a sustainable development of territories.

    Keywords: land tenure and building rules, town-planning zoning, sanitary-protective zones, investment, the rights of the investor.

    Гущин

    Федір Олександрович

    аспірант УралГАХА E-mail:

    Ця електронна адреса захищена від спам-ботів. Вам потрібно увімкнути JavaScript, щоб побачити її.

    Правила землекористування і забудови є порівняно новим інструментом управління містобудівною діяльністю, який ще недостатньо випробуваний в повсякденній практиці. Як зазначено в Містобудівний кодекс Російської Федерації, однією з цілей розробки Правил землекористування та забудови є «... створення умов для залучення інвестицій, в тому числі шляхом надання можливості вибору найбільш ефективних видів дозволеного використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва» (ст. 30 , ч. 1) [1]. Виходячи з даного положення саме Правила, визначаючи процедури і умови забудови повинні сприяти розвитку територій, бізнесу і підприємництва, поліпшення середовища проживання населення. Прийняті Правила землекористування і забудови, будучи нормативно-правовим документом місцевого самоврядування, найбільш повно відображають політичні і соціально-економічні зміни, які відбулися в російському суспільстві.

    Радянська система отримання дозвільної документації на будівництво була заснована на принципі державного контролю «цільового використання» земельної ділянки. Цільове використання земель - один з принципів земельного права, який полягає в тому, що земля, в чиєму б володінні вона не знаходилася, повинна використовуватися відповідно до того її призначенням, яке встановлено законодавством саме для цієї категорії земель (для цілей сільськогосподарського виробництва, промисловості , транспорту, іншого несільськогосподарського призначення, розміщення міст, селищ та інших поселень, державного лісового фонду і т. д.) [2]. Користувачі земель не має права змінювати їх цільове призначення без згоди органів державної влади, в тому числі при здійсненні операцій. Дані права і обмеження закладені в законодавстві практично всіх країн, так як земля є головним ресурсом життєдіяльності людини і найбільшою цінністю суспільства. Ці положення містяться і в раніше діяли документах СРСР, зокрема, в Земельному кодексі РРФСР [3].

    Малюнок 1. Приклад малоразмерной зони КС-5 для ПЗЗ р Краснотурьінска

    Система отримання дозвільної документації для будівництва чи іншого використання території населених місць в СРСР була влаштована таким чином, що забудовник змушений був самостійно отримувати узгодження, а державні органи кожен раз перевіряли плановане цільове використання і давали (або не давали) необхідні дозволи. В результаті забудовник тільки після всіх узгоджень дізнавався, чи може він використовувати земельну ділянку відповідно до своїх намірів чи ні, і що він може побудувати на ділянці. Загальний список узгоджувальних організацій для отримання дозволу на будівництво в м Єкатеринбурзі в 2002 р становив 27 позицій. Все це робило процес отримання дозвільної документації тривалим, непрозорим і створювало грунт для корупції.

    Сучасна система отримання дозвільної документації для будівництва побудована на правовий (інституційної) основі. Забудовник в результаті аукціону отримує право власності (або його частина у вигляді права оренди) на земельну ділянку. При цьому вид використання, і всі обмеження його права власності на даній ділянці відомі забудовнику до початку аукціону, оскільки дані умови є обов'язковими для організаторів аукціону. Такий підхід повністю відповідає принципам інституційної економіки, де об'єктом економічних відносин є перерозподіл прав власності, простіше кажучи, відбувається торгівля не товарами, а правами власності на товар або послугу.

    У цьому контексті важливу роль відіграє поняття транзакційних витрат, введене в сучасну економіку Р. Коузом [4]. Згідно Коузу, будь-який перерозподіл прав власності при своєму проведенні супроводжується витратами, які названі транзакційними. Коуз

    Рисунок2. Геометричні побудови для санітарно-захисної зони

    визначав їх як «витрати збору і обробки інформації, витрати проведення переговорів і прийняття рішень, витрати контролю і юридичного захисту контракту» [5]. Неважко переконатися, що перехід від радянської системи отримання дозвільної документації до сучасної є спробою зниження транзакційних витрат, рівень яких, з точки зору суспільства, при старій системі був непропорційно великий.

    Основою сучасних містобудівних відносин стають правові відносини між суб'єктами: інвестором, адміністрацією і третіми особами. Економічне вираз цих відносин становить економічну теорію прав власності. Запорукою успішного здійснення містобудівної діяльності, яка визначається нормативно-правовими документами, чинними на території МО, стають чіткі і недвозначні формулювання, відсутність неоднозначності в документах.

    Важливість захисту прав інвестора і створення відкритого ринку підкреслює американський фахівець в області юриспруденції і землекористування Вільям Валлетта [6]. Він пред'являє наступні вимоги до прав інвестора (отже, до його захищеності):

    • інвестор відразу набуває «тверді» права власності на об'єкт інвестування (земельну ділянку, будівлі, приміщення) або довгострокової оренди на термін, достатній для реалізації проекту (т. Е. Гарантованої розплати з усіма учасниками процесу і отримання прибутку). Це дозволяє інвесторові:

    - вкладати гроші тільки в те, що йому належить, щоб мати гарантований контроль процесу забудови і реалізації інвестиційного проекту;

    - заздалегідь знати ціну придбання прав на об'єкт інвестування і тому розрахувати

    економіку проекту, зрозуміти, чи вигідні йому вкладення і які будуть потрібні гроші для реалізації проекту;

    - закласти об'єкт інвестування і отримати іпотечний кредит, на який вести будівництво.

    • інвестор, грунтуючись на набуті права, має можливість в будь-який момент продати всі зроблені поліпшення і активи (наприклад, земельну ділянку, існуючі об'єкти нерухомості та незавершені об'єкти будівництва, проектну документацію) і повернути вкладені гроші в тому випадку, якщо його справи пішли погано, і він не може продовжувати реалізацію проекту. Першою «керівної ниткою» містобудівного зонування повинно стати надання інвестору надійних прав на підготовлений і сформований земельну ділянку до того, як інвестор почне вкладати гроші в придбання, облаштування та будівництво. Саме це і повинні гарантувати йому правила землекористування і забудови.

    Розглянемо з цих позицій ситуацію з діючими в різних муніципальних утвореннях правилами землекористування і забудови. Як приклад візьмемо ПЗЗ міста Каменськ-Уральський, опубліковані на офіційному сайті адміністрації [7]. Візьмемо типову виробничу зону П-5 для підприємств 5 класу. У ПЗЗ про цю зону говориться наступне: «Зона П-5 виділена для забезпечення правових умов використання, будівництва та реконструкції комунально-виробничих підприємств і складських баз 5 класу, що мають санітарно-захисну зону 50 м» [Там же, с. 137].

    Для початку зауважимо, що термін «складські бази 5 класу» є професійним жаргоном і не визначений на рівні нормативних документів. Зазвичай вживається поряд з терміном «складське приміщення». Як відомо, розміри санітарних зон встановлюються Сан-піном 2.2.1 / 2.1.1.1200-03 [8]. У ньому ж міститься і опис безлічі об'єктів типу «комунально-складське підприємство». Для безлічі об'єктів типу «комунально-складське підприємство» є тільки неявне опис.

    Вся типологія СанПіН побудована на принципі ієрархічної класси-

    фикации: спочатку визначається група, наприклад група 7.1 «Промислові об'єкти і виробництва», потім вона ділиться на підгрупи, наприклад підгрупа 7.1.12 «Споруди санітарно-технічні, транспортної інфраструктури, об'єкти комунального призначення, спорту, торгівлі і надання послуг». Далі йде поділ за розміром санітарно-за-захисної зони, в результаті чого всі об'єкти підгрупи поділяються на об'єкти, що мають різні розміри санітарно-захисних зон, далі йде пряме перерахування об'єктів, що потрапляють в різні зони. Типологія ієрархічна (деревоподібна), так як безлічі об'єктів на кожному кінцевому рівні не перетинаються між собою.

    При спробі формулювання безлічі об'єктів виникає наступне логічне протиріччя: згідно ПЗЗ до основних видів дозволеного використання об'єктів відносяться: виробничі підприємства 5 класу, об'єкти комунально-складського призначення 5 класу, офіси, адміністративні служби підприємств. Дане формулювання передбачає прочитання дерева класифікації за принципом «зверху вниз». Результатом читання «зверху вниз» є безліч об'єктів, отримане шляхом об'єднання підмножин об'єктів з групи об'єктів комунально-складського призначення, у яких санітарно-за-Щитно зона складає 50 м. Отримане безліч об'єктів містить перетину з безліччю об'єктів, що відносяться до об'єктів допоміжного використання, які утворені шляхом простого перерахування об'єктів. Наприклад, в список видів допоміжного використання потрапили «отстойно-розворотні майданчика громадського транспорту, відкриті наземні автостоянки для короткочасного і тимчасового зберігання автомобілів, площадки транзитного транспорту з місцями зберігання автобусів, великовантажного транспорту і легкових автомобілів, гаражі вантажних і спеціальних автомобілів». Більш акуратна формулювання повинна включати застереження: «до основних видів використання належать об'єкти ... за винятком об'єктів, зазначених у списках допоміжних і умовно-дозволених видів будівництва». Тоді безлічі об'єктів вийшли б непере-Сека.

    Неспеціалісту важко вирішувати такі проблеми. Спеціаліст для вирішення протиріччя міг би послатися на Містобудівний кодекс, де в ст. 37 ч. 4 зазначено: «Основні і допоміжні види дозволеного використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва правовласниками земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва, за винятком органів державної влади, органів місцевого самоврядування, державних і муніципальних установ, державних і муніципальних унітарних підприємств, вибираються самостійно без додаткових дозволів і погодження »[1].

    У містобудівному регламенті зони П-5 не зазначено також, до якого саме виду дозволеного використання - основного або умовно дозволеному - відносяться ці об'єкти. Вид дозволеного використання об'єктів можна визначити на підставі п. 3 ст. 73 Містобудівного кодексу РФ, де зазначено, що «допоміжні види дозволеного використання, допустимі тільки в якості додаткових по відношенню до основних видів дозволеного використання і умовно дозволеним видам використання і здійснювані спільно з ними»

    [1]. Дана вказівка ​​говорить про те, що при здійсненні допоміжних видів використання ці об'єкти повинні підкорятися правилам, визначеним для об'єктів основних або умовно дозволених видів використання. Все сказане справедливо щодо інших об'єктів допоміжного характеру.

    Укладаючи наведений аналіз, можна сказати, що сучасні правила землекористування і забудови ніяк не сприяють ясності в розумінні призначення об'єктів.

    Приклад, в якому автомийки та розворотні майданчика відносяться до об'єктів дозволеного виду використання, дають зони ІТ-1, ІТ-2. Для них картина зворотна: до об'єктів основного виду використання відносяться якраз автомийки та розворотні майданчики, але наявність санітарно-захисної зони, необхідної за санітарними правилами, для цих зон в правилах не вказано. Для виконання необхідних метричних співвідношень санітарно-захисну зону можна задати не тільки шляхом ретельного класифікації об'єктів, але шляхом відповідного визначення граничних параметрів будів-

    ництва для ділянок в цій зоні. Однак для зон ІТ-1, ІТ-2 граничні параметри не встановлені.

    Аналогічні логічні неузгодженості спостерігаються не тільки для м Каменськ-Уральського. Ще один приклад недбалих формулювань міститься в правилах землекористування і забудови м Краснотурьін-ска [9]. Візьмемо все ту ж зону П-5. Щодо неї в ПЗЗ написані загальні правила для всіх виробничих зон: «Забудова території виробничими підприємствами з технологічними процесами, які є джерелами виділення виробничих шкідливостей в навколишнє середовище, і організація санітарно-захисних зон (далі -СЗЗ) цих підприємств. Далі слід критерій віднесення території до певного класу - проводиться відповідно до санітарної класифікацією промислових підприємств, встановленої Санпо-Ном 2.2.1 / 2.1.1.1200-03 », в тому числі до основного виду використання відносяться« підприємства і виробництва з СЗЗ 50 м ».

    Рядок таблиці зі списком об'єктів допоміжного типу використання є спільною для всіх видів зон: П-1, П-2, П-3, П-4, П-5; в список об'єктів входять: адміністративні, офісні будівлі, відомчі науково-дослідні інститути і їх виробничі лабораторії, підприємства громадського харчування, склади, об'єкти інженерного забезпечення підприємств, пожежні депо, стоянки відкриті наземні, паркінги підземні і наземні.

    Принцип формування даного списку не зовсім зрозумілий - в останній редакції СанПіН йдеться, що в санітарно-захисній зоні допускається розміщувати «будівлі адміністративного призначення, науково-дослідні лабораторії, поліклініки, спортивно-оздоровчі споруди закритого типу, лазні, пральні, об'єкти торгівлі та громадського харчування ». Разом з тим, повний список об'єктів, які дозволяється розміщувати в санітарно-захисній зоні значно ширше, туди входять ще й «місцеві і транзитні комунікації, ЛЕП, електропідстанції, нафто- і газопроводи, артезіанські свердловини для технічного водопостачання, водоохолоджувальні споруди для підготовки технічної води , каналізаційні насосні станції, споруди оборотного водопостачання, автозаправні станції, станції

    РісунокЗ. Малорозмірних зона типу П-1 в ПЗЗ р Краснотурьі позову

    технічного обслуговування автомобілів * -. Протиріччя ПОЛЯГАЄ У ТЕ, що список об'єктів в ПЗЗ вже, ніж в СанПіН, хоча критерієм віднесення визнається СанПіН. Таким чином, правила землекористування і забудови істотно обмежують інвестиційний потенціал території, так як на ній не можна побудувати ні ЛЕП, ні електропідстанції, ні нафто- і газопроводи, ні інші комунікації. Важко собі уявити промисловий об'єкт, до якого не можна підвести ніякі комунікації!

    Крім списку допоміжних видів об'єктів є список об'єктів, які є додатковими по відношенню до допоміжних об'єктів (строго кажучи, це пряме порушення Містобудівного кодексу). У цей список входять «ремонтно-експлуатаційні дільниці, майстерні, АЗС, автомийних комплекси, фабрики-хімчистки, станції технічного обслуговування, оптові ринки, магазини оптової торгівлі». Парадокс полягає в тому, що будівництво таких об'єктів (тієї ж АЗС) в якості додаткових треба узгоджувати, при цьому ніхто не заважає взяти окрему ділянку і побудувати АЗС як об'єкт дозволеного виду використання. Таким чином, успіх справи криється в «технічної кмітливості» інвестора.

    Більш складні логічні колізії виходять при використанні декількох документів. Наприклад, є логічна неузгодженість між правилами землекористування і забудови для зони П-5 або зони КС-4, де інвестор, виконуючи вказівки СанПіН (розд. 7.1.2, клас V, п. 3) може будувати кладовищі з пог-

    Ребен після кремації або колумбарій. Містобудівний кодекс наказує для таких об'єктів створювати спеціальні зони (ГК РФ, ст. 35, п.13): «до складу зон спеціального призначення можуть включатися зони, зайняті кладовищами, крематоріями, скотомогильниками, об'єктами розміщення відходів споживання і іншими об'єктами, розміщення яких може бути забезпечено тільки шляхом виділення зазначених зон і неприпустимо в інших територіальних зонах ». Такі колізії містобудівник зобов'язаний дозволяти на рівні правил землекористування і забудови (мається на увазі, що містобудівник зацікавлений в зміні існуючого положення).

    Всі вищенаведені помилки відносяться до типу логічних помилок, пов'язаних з недостатньо коректним формулюванням тексту. Крім цього в практиці створення правил землекористування і забудови часто зустрічається ситуація, пов'язана з некоректним призначенням містобудівних регламентів через порушення метричних співвідношень.

    Візьмемо ті ж санітарно-захисні зони. Елементарні обчислення показують, що при розмірі санітарної зони 50 м, а це зони П-5, КС-4 (можливо ІТ-1, ІТ-2) мінімальний розмір території повинен складати 3,14 х 50 х 50 м = 0,785 га (при умови, що об'єкт капітального будівництва стиснеться в точку). А це вже серйозне обмеження для планувальної структури. Приклад малоразмерной зони з критичними розмірами показаний на малюнку 1.

    На малюнку 2 показані геометричні побудови, що доводять недостатність розмірів зони. Для цього необхідно від геометричного центру ділянки, що знаходиться на перетині діагоналей, побудувати коло радіусом 50 м.

    Ще більш жорсткі вимоги за розмірами встановлюються для виробничих зон більш високого класу: для зон типу П-4, КС-3, де санітарна зона 100 м, розмір даної містобудівної зони для об'єкта нульового розміру повинен становити 3,14 га. Для зон П-3, КС-2, де санітарна зона 300 м, мінімальний розмір містобудівної зони для того ж об'єкта повинен становити 28,26 га. Для зон типу П-2, КС-1, ще санітарна зона 500 м, мінімальний розмір містобудівної зони повинен залишати 78,5 га.

    Те, що санітарно-захисна зона повинна включатися до складу гра-

    достроітельной зони, випливає з ст. 35, п. 8, де вказується, що виробничі зони, зони інженерної та транспортної інфраструктур призначені «для розміщення ... а також для встановлення санітарно-захисних зон таких об'єктів відповідно до вимог технічних регламентів».

    З просторовими розмірами зон повинні бьггь ув'язані і розміри ділянок, наданих під забудову - по суті, зазначені вище обмеження визначають лінії відступу від меж зони з метою визначення місця допустимого розміщення будівель, споруд, будівель, які можуть бути розташовані в цих зонах.

    З формальної точки зору можна розташувати об'єкт капітального будівництва в межах зони, а на території сусідніх зон вказати кордон необхідної санітарно-захистів-ний зони в якості обмежень по використанню зони. Такий підхід неприйнятний з правової точки зору, так як на сусідні ділянки накладається обтяження (обмеження) права користування. Висловлюючись більш точно, право власності має складну структуру І СКЛАДАЄТЬСЯ з набору (пучка) окремих правомочностей. «Повний» ліберальне визначення права приватної власності, яке до теперішнього часу стало вже хрестоматійним [10], було запропоновано англійським юристом А. Оноре. Воно включає 11 елементів:

    1 право володіння, т. Е. Виключного фізичного контролю над річчю;

    2 право користування, т. Е. Особистого використання речі;

    3 право управління, т. Е. Рішення, як і ким річ ​​може бути використана;

    4 право на дохід, т. Е. На блага, що виникають від попереднього особистого користування річчю або від дозволу іншим особам користуватися нею (іншими словами - право присвоєння);

    5 право на «капітальну цінність» речі, що припускає право на відчуження, споживання, промотаніе, зміна або знищення речі;

    6 право на безпеку, тобто. Е. Імунітет від експропріації;

    7 право на передачу речі у спадок або за заповітом;

    8 безстроковість;

    Малюнок 4. Зона зелених насаджень оточує промислову зону. ПЗЗ р Крас ноту рьінска

    9 обов'язок утримуватися від використання речі шкідливим для інших способом;

    10 відповідальність у вигляді стягнення, тобто. Е. Можливість відібрання речі в сплату боргу;

    11 залишковий характер, тобто. Е. Очікування «природного» повернення переданих кому-небудь правомочностей після закінчення терміну передачі або в разі втрати нею сили за будь-якою іншої причини.

    Маючи в своєму розпорядженні санітарно-захисну зону за межами дільниці, ми обмежуємо право використання ділянки його власником і його право на дохід від своєї ділянки. Юридичною формою обтяження для земельних ділянок є сервітут. Сервітут є право обмеженого користування чужою земельною ділянкою, будівлею, спорудою та іншим нерухомим майном-ст. 23 Земельного кодексу РФ [2], ст. 273 Цивільного кодексу РФ

    [11]. Цивільний кодекс РФ розрізняє сервітути публічні та приватні. Публічний сервітут укладається між адміністрацією і власником земельної ділянки, і підстави для його укладення перераховані в Земельному кодексі РФ - ч. 3 ст. 23.

    Приватний сервітут укладається між власниками земельних ділянок і підстави для його укладення детально не прописані. Так, в сг. 274 Цивільного кодексу РФ сказано, що «сервітут може встановлюватися для забезпечення проходу і проїзду через сусідню земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання та меліорації, а також інших потреб власника нерухомого майна, які не можуть бути забезпечені без встановлення сервітуту ». Наявність обтяження у вигляді СЗЗ якраз і відноситься до інших нуж-

    дам власника, що не М01ут бути забезпечені без встановлення сервітуту. Приватний сервітут можна встановити на основі договору між власниками або на основі судового рішення.

    Обидва види сервітутів підлягають реєстрації в порядку, встановленому для реєстрації прав на нерухоме майно. У разі недосягнення угоди про встановлення або умовах сервітуту спір вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту. Власник ділянки, обтяженого сервітутом, вправі, якщо інше не передбачено законом, вимагати від осіб, в інтересах яких встановлено сервітут, розмірну плату за користування ділянкою. В результаті спроба накласти санітарно-захисну зону на навколишні ділянки чревата серйозними юридичними наслідками.

    Крім порушення метричних співвідношень при розробці просторової структури, є ще одна проблема. Дуже часто містобудівники вкладають одну санітарно-захисну зону всередину іншої, див. Малюнок 3, де зона П-3 оточена зоною ПЗЗ, в якій дозволеним видом використання є деревно-чагарникові насадження. Як умовно-дозволених видів використання; адміністративні будівлі, об'єкти торгівлі та громадського харчування та ін.

    У ранніх редакціях СанПіН 2.2.1 / 2.1.1.1200-03 [12] було дозволено вкладення однієї зони в іншу, так, в п. 2.26в дозволялося в межах санітарно-захисної зони розміщувати «підприємства, їх окремі будівлі та споруди з виробництвами меншого класу шкідливості, ніж основне виробництво », але регламентувався загальний відсоток озеленення в санітарно-захисній зоні. В останній редакції згаданого документа ця норма скасована - в п. 5.1 йдеться, що в санітарно-за-захисної зони не допускається розміщувати «інші території з нормованими показниками якості середовища проживання». Визначення того, що є територією з нормованими показниками якості середовища проживання і які показники нормуються, документ не містить.

    Відсутність чіткої визначення поняття уможливлює різні трактування питання про те, чи можна розміщувати одну зону всередині іншої. Прихильники «дозвільного» підходу зазвичай керуються

    наступною логікою: не викликає сумніву, що санітарно-захисна зона - територія з нормованими характеристиками, але мова йде про показники якості середовища проживання, а поняття якості середовища проживання - більш загальне, ніж забруднення повітряного середовища, отже, мова у визначенні йде про якісь то інших територіях.

    Така логіка упускає контекст ситуації, згідно з яким законодавець хотів дати найбільш загальне визначення, що залишає простір для тлумачень. Термін «середовище проживання» використовується в науковому побуті і розуміється як «оточуюче людину середовище, обумовлена ​​сукупністю чинників (фізичних, хімічних, біологічних, хімічних, інформаційних, соціальних), здатних чинити пряму або непряму, негайну або віддалену дію на життєдіяльність людини, його здоров'я і потомство »[13]. Звідси випливає, що якість середовища проживання визначає рівень добробуту (комфортності) людини, що перебуває в такому середовищі. Дійсно, санітарні правила і норми розроблені на підставі федерального закону «Про санітарно-епідеміологічне благополуччя населення» (п. 1.1), т. Е. Санітарно-захисна зона є нормативом, що визначає санітарно-епідеміологічне благополуччя населення, а отже, і якість середовища проживання.

    Завершуючи цей аналіз, можна зробити висновок, що термінологічна невизначеність законодавства призводить до неправильному трактуванні на місцевому рівні при розробці правил землекористування і забудови.

    Повертаючись до вихідної теми захисту прав інвестора, доводиться констатувати, що практика розробки правил землекористування і забудови в значній мірі визначаться інерцією містобудівного мислення. В силу цієї інерції ПЗЗ замість інструменту розвитку, точно визначає права і можливості інвестора, перетворюються в інструмент, що фіксує і що конструюють існуючу ситуацію.

    Причин для цього декілька. По-перше, відсутність у багатьох територій генеральних планів, що часто намагаються виправдати недостатнім фінансуванням. За відсутності генеральних планів правила землекористування і забудови можна створити, користуючись відомою застереженням

    в Містобудівний кодекс. При такому способі створення ПЗЗ результат виходить саме таким, який виходить. По-друге, створення коректних і недвозначних правил землекористування і забудови істотно знижує можливості використання «адміністративного ресурсу», що викликає неявне опір чиновників. Зрозуміло, що існуюча ситуація не може бути правильною, так як вона пов'язана зі зміною парадигми містобудівного мислення - тим швидше і енергійніше повинен бути перехід до нового стану.

    Правила землекористування і забудови повинні стати інструментом, що визначає і захищає права інвестора шляхом надання наперед встановленою відкритою, однаково доступний інформації про можливості використання об'єкта інвестування. Наявність інформації з такими властивостями дозволяє інвесторові:

    • провести аналітичне дослідження і вибрати місце в місті, де можна здійснювати той тип проекту, який він намітив, з найкращим співвідношенням «ціна-якість»;

    • точно з'ясувати, які види діяльності йому можна буде здійснювати в цьому місці, і в яких габаритах можна вести будівництво або реконструкцію;

    • підрахувати очікувані доходи, коли об'єкт буде побудований (знання витрат дозволяє інвестору розробити обґрунтований бізнес-план інвестиційного проекту, без якого неможливо отримати кредит, підібрати партнерів, здійснювати інші дії по залученню фінансів та інших ресурсів). І банк, і партнери будуть перевіряти цей бізнес-план, а його обгрунтованість багато в чому грунтується на наявності зазначеної вище інформації. Формування та правове закріплення точної інформації

    про права власників і інвесторів щодо використання земельних ділянок та іншої нерухомості становить другу «керівну нитку» містобудівного зонування. Тільки таким чином можна знизити транзакційні витрати і створити конкурентне середовище в сфері інвестування.

    висновок

    Проведений аналіз правил землекористування і забудови показав,

    що вони створені під впливом інерції мислення і прагнення «не нашкодити» - не погіршити ситуацію забудову. Це обумовлено тим, що містобудівники досі не вийшли за межі чисто «планувального» мислення і не оцінили роль і значення правил землекористування і забудови як інструменту залучення інвестора. Розбирання приклади ПЗЗ не відповідають вимогам, які необхідні для захисту прав інвестора: містять багато похибок у формулюваннях, порушень метричних співвідношень. В кінцевому рахунку, такі правила погіршують інвестиційний клімат і відтворюють стару російську біду - вирішення питань шляхом «переговорів».

    Список використаної літератури

    1 Містобудівний кодекс Російської Федерації: федер. закон Рос. Федерації від 29 грудня 2004 №190-ФЗ: прийнято Держ. Думою Федер. Собр. Ріс. Федерації 22 грудня 2004 р .: схвалити. Радою Федерації Федер. Собр. Ріс. Федерації 24 грудня 2004 [Електронний ресурс]. URL: http://www.consultant.org.ua/online/ base /? Req = doc; base = LAW; n = 95591 (дата звернення: 10.03.2010).

    2 Земельного кодексу Російської Федерації: федер. закон Рос. Федерації від 25 жовтня №136-ФЗ: прийнято Держ. Думою Федер. Собр. Ріс. Федерації 29 вересня 2010 г.: схвалити. Радою Федерації Федер. Собр. Ріс. Федерації 10 жовтня 2001р. [Електронний ресурс]. URL: http://www.consultant.org.ua/online/ base /? Req = doc; base = LAW; n = 97927 (дата звернення: 19.07.2010).

    3 Земельний кодекс Української РСР від 25 квітня 1991 року № 1103-1 [Електронний ресурс]: Нормативна база ГСНТИ. URL: http: // www. gsnti-norms.org.ua/norms/common/ doc.asp? 0&/norms/akts/f-127.htm (дата звернення: 27.06.10).

    4 Coase R. Н. The nature of the firm // Economica. 1937. № 5. P. 4.

    5 Barzel. Measurement costs and the organization of markets // Journal of Law and Economics. 1982. № 1. P. 25.

    6 Valletta W. The investment contract as a mechanism of urban development in the Russian Federation. European Planning Studies, 2005.

    7 Правила землекористування і забудови [Електронний ре-

    сурс]: офіційний портал Ка-Менська-Уральського. URL: http: // www.kamensk-uralskiy.org.ua/about/ tomorrow / plan / (дата звернення: 19.07.2010).

    8 Санітарно-захисні зони і санітарна класифікація підприємств, споруд та інших об'єктів: СанПіН 2.2.1 / 2.1.1.1200-03 [Електронний ресурс]. URL: http://www.consultant.org.ua/online/ base /? Req = doc; base = LAW; n = 93177 (дата звернення: 19.07.2010).

    9 Правила землекористування і забудови [Електронний ресурс]: сайт адміністрації міського округу Краснотур'їнськ. URL: http://adm.krasnoturinsk.org.ua/index. php? option = com_content&task = v iew&id = 1296&Itemid = 157 (дата звернення: 19.07.2010).

    10 Honore А. М. «Ownership». In Oxford essays in jurisprundence / Ed. by Guest A. W. Oxford, 1961. P. 112-128.

    11 Цивільний кодекс Російської Федерації: федер. закон Рос. Федерації від 30 листопада 1994 № 51-ФЗ: прийнятий Гос.Думи Федер. Собр. Ріс. Федерації 21 жовтня 1994 [Електронний ресурс]. URL: http://www.consultant.org.ua/online/ base /? Req = doc; base = LAW; n = 95574 (дата звернення: 19.07.2010).

    12 Санітарно-захисні зони і санітарна класифікація підприємств, споруд та інших об'єктів: Санітарно-епідемії-логічні правила і нормативи СанПіН 2.2.1 / 2.1.1.1200-03. Дата введення 15 червня 2003 Постанова від 10 квітня 2003 № 38. Зареєстровано в Мін'юсті РФ 29 квітня 2003 № 4459.

    13 Белов С. В. Принципи, поняття і терміни науки про середовище безпеки життєдіяльності людини в середовищі проживання [Електронний ресурс] // Безпека життєдіяльності. 2006. №1. С. 51-53. URL: http://www.mhts.org.ua/biblio/ Articles / belovterm.pdf (дата звернення: 19.07.2010).


    Ключові слова: правила землекористування і забудови / містобудівне зонування / санітарно-захисні зони / ІНВЕСТУВАННЯ / права інвестора

    Завантажити оригінал статті:

    Завантажити