У статті досліджено проблему створення надійних правових механізмів забезпечення виконання зобов'язань в земельному праві. Показано, що в сучасних умовах особливе місце серед способів забезпечення виконання зобов'язань займає іпотека. Буквальне тлумачення п. 2 ст. 63 Закону «Про іпотеку» говорить про можливість застави частини земельної ділянки, що суперечить положенням Цивільного кодексу РФ про нерухомість в судовій практиці. Розширене ж тлумачення призводить до колізії між положеннями Закону «Про іпотеку» та Закону «Про селянське фермерське господарство». На думку автора, усунути вказане недосконалість можна тільки шляхом внесення змін до Закону «Про іпотеку», а саме прийняти п. 2 ст. 63 в такій редакції: «Не допускається іпотека земельної ділянки, площа якого менше мінімального розміру, встановленого нормативними актами органів місцевого самоврядування для земель різного цільового призначення і дозволеного використання, за винятками, встановленими федеральним законом ».

Анотація наукової статті по праву, автор наукової роботи - Юдіна Олена Олександрівна


ACTUAL PROBLEMS OF LAND LEGISLATION: LEGAL REGULATION OF LAND PLOTS MORTGAGE

The article is concerned with the problem of creating reliable legal mechanisms to ensure the obligations imposed by land law. It is shown that under present conditions mortgage takes a special place among the ways to ensure the fulfillment of obligations. The literal interpretation of paragraph 2, Article 63 of the Law «On Mortgage»Suggests the possibility of lien of a part of the land area, which contradicts with the provisions of the Civil Code on the real estate in the judicial practice. As to the extensive interpretation it leads to a conflict between the provisions of the Law «On Mortgage»And the Law« On Peasant Farms ». According to the author's opinion, the above shortcomings can be eliminated only by amending the law «On Mortgage», Namely to accept paragraph 2 of Art.63 as follows:« It is not permitted to mortgage the land with an area less than the minimum size specified in regulations of the local government for land for various purposes and permitted use, with the exceptions established by Federal Law ».


Область наук:
  • право
  • Рік видавництва діє до: 2013
    Журнал: Известия Оренбурзького державного аграрного університету

    Наукова стаття на тему «Актуальні проблеми в земельному законодавстві: правове регулювання застави земельних ділянок '

    Текст наукової роботи на тему «Актуальні проблеми в земельному законодавстві: правове регулювання застави земельних ділянок»

    ?Актуальні проблеми в земельному законодавстві: правове регулювання застави земельних ділянок

    Е.А. Юдіна, здобувач, Оренбурзький ГАУ

    Однією з основних проблем земельного права є створення надійних правових механізмів

    забезпечення виконання зобов'язань. Особливе місце серед способів забезпечення виконання зобов'язань в сучасних умовах займає іпотека. Основною функцією іпотеки, в відповід-

    відно до сучасним законодавством, є стимулювання боржника до точного і неухильного виконання зобов'язання. В даний час цей спосіб забезпечення виконання зобов'язань ще не прийняв масового характеру в господарських відносинах, так як він фактично почав застосовуватися в Росії після того, коли з'явився правовий механізм, що дозволяє використовувати іпотеку як важливого інституту, що гарантує права кредитора, - Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості) ».

    Земля - ​​це найнадійніший об'єкт застави, оскільки при раціональному використанні вона з часом не зношується, як інша нерухомість, навпаки, її вартість зростає. В даний час в Росії земельні ділянки слабо використовуються в кредитному та інвестиційному процесах, незважаючи на законодавче існування можливості застави земельних ділянок, за винятком земель, які знаходяться в муніципальній або державної власності. У зв'язку з цим з недавніх ініціатив законодавця необхідно відзначити Федеральний закон «Про внесення змін до Федерального закону від 5 лютого 2004 року" Про іпотеку (заставі нерухомості) », що виключив з переліку земельних ділянок, що не підлягають іпотеці, сільськогосподарські угіддя зі складу земель сільськогосподарських організацій селянських (фермерських) господарств і польових земельних ділянок особистих підсобних господарств [1].

    Перебуваючи в прямій залежності від загальних тенденцій обороту земель в Російській Федерації, іпотека реагує на проблеми, що виникають при формуванні та оцінці земельних ділянок, постановці їх на кадастровий облік, і ін. Поступово складається практика дає можливість оцінити деякі особливості і труднощі при забезпеченні зобов'язань іпотекою земель.

    Земельна ділянка є специфічним об'єктом земельних заставних відносин. Законодавством встановлений цілий ряд умов набуття та припинення прав на землю, які необхідно враховувати при укладанні договору про іпотеку. Однак суди при розгляді суперечок звертають увагу на особливості застави земель, встановлені цивільним та земельним законодавством, і правового режиму земельної ділянки, що став предметом іпотеки.

    Сучасне російське законодавство не передбачає можливості оформлення застави нерухомості (іпотеки) будь-яким іншим документом, крім договору про заставу. Додатково до договору про заставу (за умови, що в ньому це передбачено) може бути видана заставна, яка ніяк не замінює договір про заставу, але виключає можливість передачі прав за цим договором іншим способом, окрім як шляхом передачі прав за заставною.

    У літературі нерідко допускається змішання підстав виникнення іпотеки та самого виникнення цього права, яке не збігається з моментом укладення відповідного договору про встановлення іпотеки. Договір про іпотеку є договором, який сторони мають укласти для виникнення заставного права. Іпотека - це право, яке представляє результат реалізації даного договору. У Федеральному законі РФ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» мова йде про іпотеку тільки тоді, коли це стосується права, створеного сторонами, і про договір про іпотеку, коли мова йде про договір, за яким створено це право.

    В умовах ринкових відносин підвищується роль локальних актів комерційних банків і інших кредитних установ, що регулюють на основі чинного земельного, цивільного, банківського законодавства заставу земельних ділянок.

    Договір вважається укладеним, якщо між сторонами в необхідній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов договору. Істотними є умови про предмет договору, умови, які названі в законі або інших правових актах як істотні або необхідні для договорів цього виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

    Істотні умови договору про іпотеку відображені в п. 1 ст. 9 Закону «Про іпотеку» - в договорі про іпотеку повинні бути вказані предмет іпотеки, його оцінка, істота, розмір і строк виконання зобов'язання, забезпеченого іпотекою. При неузгодження сторонами угоди одного із зазначених умов або його відсутності в договорі про іпотеку останній визнається неукладеним. Предмет іпотеки визначається в договорі зазначенням його найменування, місцезнаходження та іншим описом [2].

    Розглядаючи питання про обов'язки, потрібно зауважити, що згідно зі ст. 42 Земельного кодексу РФ власники земельних ділянок та особи, які не є власниками земельних ділянок, зобов'язані використовувати земельні ділянки відповідно до їх цільового призначення і приналежністю до тієї чи іншої категорії земель з дозволеним використанням способами, які не повинні завдавати шкоди навколишньому середовищу [3]. Аналогічна норма міститься і в п. 2 ст. 260 Цивільного кодексу РФ, згідно з якою користування земельною ділянкою може здійснюватися в межах, визначених його цільовим призначенням. П. 1 ст. 29 Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» говорить лише про право заставодавця використовувати заставлене майно відповідно до його цільового призначення, не допускаючи при цьому погіршення майна та зменшення його вартості понад те, що називається нормальним зносом.

    Слід зазначити, що в Законі «Про іпотеку» взагалі не згадується про те, що закладений земельну ділянку повинен використовуватися за призначенням. Такий стан навряд чи є правильним, оскільки це може сприяти порушенню одного з базових положень цивільного законодавства про земельні ділянки та земельного законодавства - використання земельної ділянки за цільовим призначенням. Так, п. 3 ст. 40 Закону «Про іпотеку» закріплює правило, згідно з яким законодавець за згодою заставодержателя має право надати в користування третім особам заставлене майно для цілей, що не відповідають призначенню майна. Якщо ж таким закладеним майном буде земельну ділянку, то протиріччя даної норми Закону «Про іпотеку» із земельним законодавством проявляється з усією очевидністю.

    Звісно ж, що зазначені невідповідності можна усунути шляхом внесення змін до п. 1 ст. 29 Закону «Про іпотеку» та передбачити, що якщо предметом іпотеки є земельна ділянка, то заставодавець, а також треті особи, яким надано закладений земельну ділянку, зобов'язані використовувати його за цільовим призначенням.

    Хотілося звернути увагу на думку окремих авторів, згідно з яким частина земельної ділянки також може бути предметом договору іпотеки без виділення її в самостійний об'єкт нерухомості. Так, М. Піскунова вважає, що власник земельної ділянки має право закласти не весь ділянку, а лише його частина. Для цього потрібно належним чином сформувати і відобразити на кадастровому плані всієї земельної ділянки його частина із зазначенням площі, місця розташування і облікового кадастрового номера, що буде відповідати критерію індивідуально визначеної речі. Однак при відчуженні земельної ділянки в разі звернень на нього стягнення, зазначає М. Піскунова, частина земельної ділянки повинна бути сформована як самостійний ділянку шляхом виділення [4].

    На наш погляд, дана точка зору М. Піскунова не зовсім вірна, хоча вона і може знайти формальне підтвердження в буквальному прочитанні окремих положень. Так, згідно з п. 2 ст. 63 Закону «Про іпотеку» не допускається іпотека частини земельної ділянки, площа якої менше мінімального розміру, встановленого нормативними актами суб'єктів РФ і нормативними актами органів місцевого самоврядування для земель різного цільового призначення і дозволеного використання.

    Коментуючи дане положення закону, одні автори говорили про неприпустимість іпотеки земельної ділянки (її частини), площа якого менше мінімального розміру, встановленого нормативними актами РФ, органів місцевого

    самоврядування для земель різного цільового призначення, інші - про неприпустимість передачі в заставу дрібних земельних ділянок, тобто таких, площа яких менше мінімального розміру, встановленого для обороту земель нормативними актами суб'єктів РФ і органів місцевого самоврядування. Якщо слідувати цьому трактуванні, то можна зробити висновок про колізії даної норми з деякими положеннями цивільного законодавства про земельні ділянки. Так, згідно зі ст. 17 ФЗ «Про селянське фермерське господарство» мінімальні розміри земельних ділянок не встановлюються для СФГ, що згідно з практикою часто менше мінімального розміру, визначеного нормативними актами РФ і нормативними актами органів місцевого самоврядування, відповідно до п. 2 ст. 63 Закону «Про іпотеку» не можуть бути предметом іпотеки [5].

    Щоб закласти частину земельної ділянки, необхідно його індивідуалізувати, що включає в себе межування, постановку на кадастровий облік і реєстрацію в органах державної реєстрації на права на нерухоме майно та угод з ним. Після всієї процедури частина земельної ділянки стає самостійним земельною ділянкою, тобто об'єктом цивільного обороту. Однак і ст. 130 Цивільного кодексу РФ, що визначає поняття нерухомих речей, не виділяє в якості об'єкта нерухомості частини земельної ділянки.

    Виходячи з вищесказаного можна прийти до наступного висновку: буквальне тлумачення п. 2 ст. 63 Закону «Про іпотеку» говорить про можливість застави частини земельної ділянки, що суперечить положенням Цивільного кодексу РФ про нерухомість в судовій практиці. Розширене ж тлумачення призводить до колізії між положеннями Закону «Про іпотеку» та Закону «Про селянське фермерське господарство». Усунути вказане недосконалість можна тільки шляхом внесення змін до Закону «Про іпотеку», а саме прийняти п. 2 ст. 63 в такій редакції: «Не допускається іпотека земельної ділянки, площа якого менше мінімального розміру, встановленого нормативними актами органів місцевого самоврядування для земель різного цільового призначення і дозволеного використання, за винятками, встановленими федеральним законом».

    література

    1. Про внесення змін до Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)». Федеральний закон від 05.02.2004 № 1-ФЗ // Російська газета. 2011. № 139. 30 червня.

    2. «Про іпотеку (заставі нерухомості)». Федеральний закон від 16 липня 1998 № 102-ФЗ // Російська газета. 1998. № 137. 22 липня.

    3. Земельний кодекс Російської Федерації від 25 жовтня 2001 р № 136-ФЗ // Російська газета. 2001. № 211-212. 30 жовтня.

    4. Піскунова М. Подільність земельних ділянок. // Бізнес-адвокат. 2003. № 10.

    5. «Про селянське (фермерське) господарство». Федеральний закон від 11 червня 2003 № 74-ФЗ // Російська газета. 2003. № 115. 17 червня.


    Ключові слова: ЗЕМЕЛЬНЕ ПРАВО / ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ / ІПОТЕКА ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК / LAND LAW / LAND PLOTS / MORTGAGE

    Завантажити оригінал статті:

    Завантажити